マンションは購入か賃貸かについて考える

結論から言うと、賃貸一択で頭金などでインデックスファンド買っといた方が良い。

マンション購入を投資で考えると、入居率100%・低金利・税金控除有りな不動産投資とほぼ同じと考えることができる。
不動産投資と言うのはざっくり以下で利益（売却時累計CF）が出れば良い。

売却時の物件価値（税・手数料込） ＋ 手残り（家賃・管理費・手数料・金利・修繕費・税込） ー 頭金 ー 購入時手数料等（税込）

これがプラスなら利益が出ると言うこと。
但し、投資で考えるなら頭金等をインデックスファンドに突っ込んだ場合と比較する必要があるため、プラスになるだけじゃなくて頭金等をインデックスファンドに投資した場合よりも上回らないと損な投資と言える。

手残りがマイナスでも利益が出る物件というのは、売却時の物件価値から諸々引いてもプラスになる場合。が、基本的に手残りが大幅にマイナスな物件は、買ったときから赤字が確定だと思っても良いし、投資のリスクに合ったリターンが得られないので止めた方が良い。ちなみに、新築区分マンション投資はほぼコレなのでほとんどケースでやる価値が無い。

若干脱線したが、購入か賃貸かを簡単に考えてみることにする。
投資と違って購入して自分で住む場合、入居率100%で金利も安いので計算ではとても有利になるはずである。

想定物件（築浅RCマンション）
物件価格：5000万円
表面利回り：4%
頭金：1000万円（20%）
金利：1.5%

ローン期間：35年
入居率：100%
家賃下落率：-1%
所得税：0%（住宅ローン控除とかあるので実際はマイナス）

オルカン利回り：6%（35年の長期投資なのでリスクは低い）

シミュレーションは楽待を利用

https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator

購入（35年後売却想定）
頭金：-10,000,000円

累計CF（家賃は自分で払う想定）：-11,991,000円

売却価格：40,000,000円
35年後売却時累計CF：16,809,000円
※住宅ローン控除とか考慮されてないが、最大でも400万円程度らしい。

賃貸（頭金とCF分をオルカン投資）
CFを単純にオルカン積立した場合の評価額：40,675,479円

頭金分オルカン評価額：76,860,868円
35年後収支：117,536,347円

賃貸の家賃が計算に入ってないが、購入側の累計CFは家賃収入があることが前提の数字になっているので賃貸側の家賃を0にしている。
厳密にやりたいなら家賃収入0としてCF計算すると、35年で6072万円程度の家賃になるので、購入側が-4000万円、賃貸側が＋6000万円ぐらい。
購入側は、家賃を管理会社に払う費用などが含まれてるから若干不利ではあるがほぼ誤差レベル（300万円とか）なので、賃貸側が圧倒的に有利なのは変わらない。

私の結論としては、あくまで贅沢品として購入するなら有りだが、基本は賃貸＋インデックス投資で良い。

不動産投資は、法人で1棟買いしたり、築古中古戸建買ってリフォームとか、超お得物件毎日探すなど、とにかく手間がかかるようなことしないと儲からない。そんなことに労力使うなら本業に力入れて脳死でインデックス投資した方が良い。

※不動産を買うときは自分でちゃんと計算しましょう。特に不動産投資はちょっとパラメータが変わると収支が結構変わるので注意した方が良いです。

NISAで投資すべきものについて

以前、レバナスに投資してお祈りするのがFIRE最短じゃないかって記事書いたり、株式市場が過熱気味でPERが高過ぎるのでレバナス止めて普通のインデックスにした方が良くねって記事書いたけど、どうせ普通のインデックスに投資するならNISA枠を活用しようって話。

結論を言うと、NISAは長期的に配当や分配金が一切出ずに老後までは絶対に売らない投資対象（オルカンやS&P500のインデックスファンド）に投資した方が最も有利な制度。
配当が出る個別株や分配金が出るファンドは、その分利益確定してしまうことに等しいのでNISAの長期投資においては不利。とは言え、NISAを活用しないよりは良いので、インデックスファンドを買う予定があるなら優先的にNISA枠を使うべきということ。

例えば、NISAで毎年5%の分配金が出るファンド（個別株なら配当）を買った場合、分配金には税金がかからないがファンドの価値が-5%されて95%になる（実質的に5％売却と同じ）。複利効果狙って分配金再投資した場合、毎年5%に対して余計にNISA枠を使うことになってしまうし、NISA枠が無ければ課税対象になってしまう。分配金が出ない（自動で再投資してくれる）ファンドなら5%のNISA枠を余計に使わなくて良いし節税になる。

そんなわけで、NISA枠はオルカンやS&P500などのインデックスファンドに使った方が得ってこと。

但し、収入がそこまで無くてNISA枠が余ってる人は別。
毎年120万円のつみたて投資枠はインデックスに使って、成長投資枠は個別株で遊びたいとかは有り。遊ぶにしても、つみたて投資枠120万円は最優先で埋めた方が良いし、1800万円の枠上限が見えてきたらインデックスで埋めた方が良いです。

ワンランク上の筋トレがあるんじゃないかって考えた

今の筋トレって筋肉に負荷をどのぐらい加えたかたって軸でやってるけど、動的に負荷変更（動かす速度変える）したり、精度的なものも加えたら筋肥大以外の効果も同時に達成できて効果が高いのではないかと思った。

これをやるには精度が高いトラッキングとVRゲームみたいなものが必要なのかな。

VRに一切補正無しでリフティングとかお手玉とかできるぐらいのトラッキング精度があったらブレイクスルー的なものがありそうな気がするけど触覚フィードバックが無いと厳しいか。

VRは諦めてVRのトラッキング部分だけをコントローラーとして使いつつ負荷もかけるような、筋トレガチ勢向けリングフィットアドベンチャーみたいなもの？を作って効果を調べてみたら金になりそうな感じする。

今のところViveトラッカーとかハード揃えるだけでも10万以上はかかりそうだけど技術の進歩とか量産などで下手なパーソナルジム通うより安くて効果良いって事になったら爆発的に売れるんじゃないかなと。機材が高価なので個人に普及するよりジムに導入される方が先かもしれないけど。

可能性を感じる分野だなと思う。

株式市場が過熱し過ぎている問題

以前、レバレッジ3倍NASDAQインデックスで資産作った方が良いのではないかと言う記事を書いたけど現在の株価水準がITバブル並みになりつつあるので危ないって話。

https://worldperatio.com/sector/sp-500-information-technology/

これはS&P500のITセクタのPERなのだが、ITバブルの水準に近い。

「PERの高さ＝市場が見込んでいる将来の成長性」と言えるのでそれがITバブルの水準と言う事。
ITバブルよりは実態が伴っていると思うのでITバブル並みの大暴落にはならないと思うが、私はAIが市場が見込んでいるほどに実用化されるには20年ぐらいはかかるのではないかと考えている。つまり、市場の期待と現実でかなりギャップがあるので調整が来るんじゃないかと思う。

そういうわけで、現状のPERだとレバレッジ系は売って普通のインデックス買った方が良いかもしれない。投資始めたばかりでそんなに資産無いならそのうち上がるだろうしあまり気にする必要無いけど。

FIREするための資産形成について考える

FIREするには、理屈的には生活費が資産増加額を下回れば可能と言うことになる。

安全にFIREするのであれば、株インデックス運用でも10年程度株価が低迷するリスクがあるのでかなり余裕を持った運用が必要になる。

一般的に言われているFIREのルールは、生活費25年分の資産を貯めて4%ずつ資産を切り崩していくと言う方法。全世界株式インデックス等で運用して平均リターン6%（一般的に言われているリターン）あれば資産が毎年2%ぐらい増える(実際はインフレ率2%程度なので生活費もその分増える)というもの。

正直、このルールは見積が甘いと思う。私の計算によると、8年以上株価が低迷すると資産が永続的に減る（生活費が資産増加額上回る）上に、インフレ率による生活費の上昇を加味するとほぼ資産が増えない。何らかの手段で生活費を抑えれば耐えられるかもしれないが精神的にキツイだろう。

軽く計算すると、安全にFIREするなら生活費40年分貯めて、毎年2.5%の資産切り崩しぐらいが資産が増え続けて生活できる最低限のラインだと思われる。裕福な暮らしをしたいのであれば、生活費40年分貯めた後も無理のない範囲で働いた方が良い。私の推奨ラインは50年分＋2%資産切り崩し。

私が思うに、サラリーマンがFIREを考えて資産形成するなら全世界株インデックスとかじゃなくてレバレッジ3倍NASDAQ等(TQQQやTECL、SPXLなどの為替ヘッジの無いもの)の凄くリスクの高くてリターンが見込めるものに投資した方が良いように思う。資産に手を付けなくても何とかなる（自分で生活費を稼げる・最悪実家に頼れる）うちは資産が乱高下しても生活にそれほど影響がないので全力でリスクを取った方が良い（乱高下見て精神的にダメージ受けるなら別）。

私が思う、最速で余裕を持ったFIREを目指すなら、

1. 生活費40年分を目標にレバレッジ3倍NASDAQインデックス（為替ヘッジ無し）をメインにぶち込む。
2. 生活費40年分貯まったら、「徐々に」資産を全世界株式インデックスに移しつつ無理のない範囲で働き続ける。
3. FIREすると決めたら生活費40年分までは全世界株式インデックスに移す。それ以外はそのままレバレッジ運用。
4. 最低必要な生活費 or 総資産の2%のどちらか大きい方の金額を生活費として使う。

が最も早く余裕を持ってFIRE後も資産が増える生活ができるのではないかと思う。

あくまで個人的な考えなので投資は自己責任でお願いします。

自動車業界と自動運転の未来について考える

自動運転が本当に実用化された場合、大量の自動運転タクシーと自動運転トラックしか道路を走らなくなり、個人で車を所有することは余程車好きな人や車に住んでるような人以外はしなくなると考えている。

自動運転タクシーだと人件費がほぼゼロに近くなるのでタクシーが滅茶苦茶安くなるはず（既得権益を守るために政治家が余計な事をしなければ）。そうなると、普通に車を所持して移動するよりタクシー使った方が安くて楽と言うことになるので、個人で車を買わないのではないかと考える。

個人に対して自動運転技術が提供される可能性はあまり無いのではないかと思っている。実用化は規格が画一的な自動運転タクシーが先だと思うので個人の車に搭載されるのはテストにコストがかかって面倒なので後回しになると思う。そうなると、安価なタクシーが使えるのに自家用車を持つ必要性を感じなくなってしまうので売れるのかと言う疑問がある。良く車を使う人向けに自動運転タクシーの内装だけを個人向けにカスタマイズしたものが出る可能性はあるかもしれないが多分タクシーの方が金銭的に安くなるのではないかと思ってる。

自動運転までの流れとしては、誰が運転しても事故らない安全支援システムの上に自動運転システムを乗っける感じになると思ってる。自動運転の前には、誰が運転しても事故らないような強力な安全支援システムができるのではないかと思うのでほぼ交通事故0になりそうな気がする。

人類の進歩を阻むものが何なのか考える

新しい分野に人生を費やすと、少しの労力でも評価されて、金銭的にも豊かになる。

古い分野に人生を費やすと、少しの労力では評価されず、かなりの労力が必要で、金銭的に苦しいことが多い。新しい分野と比べると、ナレッジやツールがあるので習熟度が上がりやすいとは思うが、最先端まで行くにはかなり時間が必要になる。

つまり、人類は寿命は限られているので効率的に金銭や評価を得るには新しい分野に行くことが正解になる。必然的に古い分野は利益が得られにくいので疎かになるので古い分野に凄い発見が眠っていてもなかなか発見されなくなる。

また、新しい分野が無くなると古い分野の中で枝分かれした新しい分野を探すようになる。古い分野は、安価なナレッジやツールが充実していれば良いが、ナレッジが秘匿されていたりツール等が高額になった場合は非常に発展しにくくなってしまう。

まとめると、時間や金銭的に高コストな分野は発展しにくくなることが人類の進歩を阻んでいると思う。金銭面は頑張ればどうにかなるけど時間面はAI等で解決していくのだろうか。その辺に商売になりそうなことがあると思う。